Этот сайт использует cookie–файлы.
Узнать больше
Одной из самых частых и сложных ситуаций в практике российского нотариата остается продажа жилья, приобретенного с использованием ипотечного кредита ПАО «Сбербанк» и средств материнского (семейного) капитала (МСК).
Типичный сценарий выглядит так: семья погасила кредит за счет МСК, обязательство перед Социальным фондом России (СФР) о выделении долей детям не исполнила, обременение еще числится или только что снято, но уже найден покупатель. Продавцы просят провести сделку немедленно, обещая выделить доли позже — например, в другой имеющейся у них квартире.
В данной статье мы разберем правовую природу этой проблемы, опираясь на актуальное законодательство 2025–2026 годов, и опишем законный механизм действий.
До недавнего времени главной проблемой было требование банков о согласии залогодержателя на наделение детей долями в заложенном имуществе. Банки отказывали, опасаясь сложностей при взыскании долга.
С 7 июля 2025 года (вступил в силу Федеральный закон от 07.07.2025 № 195-ФЗ). Теперь согласие банка-залогодержателя на оформление жилого помещения в общую собственность родителей и детей не требуется, даже если запись об ипотеке еще не погашена.
С 1 января 2026 года: Вступила в силу норма того же закона № 195-ФЗ, обязывающая СФР уведомлять граждан о перечислении средств МСК. Это помогает четко отсчитывать сроки исполнения обязательств.
Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 (ред. от 18.03.2026): Устанавливает императивное правило — оформить жилье в общую собственность лица, получившего сертификат на маткапитал, его супруга, детей (включая первого, второго, третьего и последующих детей), с определением долей по соглашению.
Ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ: Обязывает оформлять доли именно в том жилом помещении, на приобретение которого направлялись средства господдержки.
Чтобы удовлетворить потребность семьи в быстрой продаже и соблюсти интересы детей, рекомендуется выстраивать цепочку действий следующим образом:
Поскольку основная сделка невозможна до регистрации детских долей и получения постановления органов опеки, выходом является ПДКП.
Форма: Согласно ст. 429 ГК РФ, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Так как сделки с долями недвижимости подлежат обязательному нотариальному удостоверению (ст. 42 ФЗ № 218), ПДКП также должен быть заключен в обязательной нотариальной форме.
Что обязательно указать в тексте:
Точную цену объекта (ст. 555 ГК РФ).
Срок заключения основного договора (рекомендуется устанавливать его к моменту получения постановления органов опеки + 14 дней).
Обстоятельства по выделу долей: четкое указание на то, что продавцы обязуются в срок до [дата] заключить соглашение об определении долей в отчуждаемом объекте недвижимости и получить разрешение органов опеки на отчуждение этих долей.
Порядок обращения в банк залогодержателя с заявлением о намерении продать заложенный объект недвижимого имущества.
На основании ФЗ № 195-ФЗ от 2025 года родителям больше не нужно ждать одобрения Сбербанка, нотариус удостоверяет Соглашение об определении долей (или смешанный договор, содержащий элементы брачного договора и элементы договора дарения (при наличии земельного участка)) между всеми членами семьи.
Норма права: Ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ во взаимосвязи с ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ.
Важно: Доли выделяются пропорционально сумме МСК в общей стоимости квартиры. Регистрация происходит в Росреестре. Запись об ипотеке может сохраняться — это более не препятствие для регистрации прав детей.
Этап 3 Обращение в органы опеки и попечительства (ООиП)
После государственной регистрации прав детей на доли в объекте недвижимого имущества сведения о несовершеннолетних как о собственниках вносятся в ЕГРН. С этого момента распоряжение их имуществом регулируется императивными нормами Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве». Для совершения сделки по отчуждению долей требуется предварительное разрешение ООиП (ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ).
Механизм подачи заявления: Законные представители подают в территориальный орган опеки заявление о выдаче разрешения на совершение сделки по отчуждению имущества подопечных.
Оценка эквивалентности: В соответствии с п. 3.3 Методических рекомендаций ФГБУ «Центр защиты прав и интересов детей», при рассмотрении вопроса об отчуждении жилого помещения ООиП руководствуется целями сделки и направлением средств исключительно на удовлетворение интересов ребенка без ухудшения его имущественного положения. Отсутствие у несовершеннолетнего иного жилого помещения на момент продажи является значительным рисковым фактором.
Условие одновременности: Позиция судов и органов опеки исходит из недопустимости возникновения периода, когда дети остаются без жилья. Исходя из требований ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ и разъяснений Минпросвещения, ООиП выдает разрешение либо при условии одновременного заключения договора купли-продажи объекта недвижимости, в котром выделили доли) и приобретения нового объекта (альтернативная сделка), либо при условии зачисления денежных средств, соразмерных стоимости детских долей, на блокированные счета детей до момента покупки нового объекта.
Законные представители обязаны указать в тексте заявления, что объект недвижимости находится в ипотеке, а также предоставить актуальную выписку из ЕГРН, подтверждающую запись об обременении. Органы опеки оценивают риск того, что в случае неисполнения обязательств перед банком реализация заложенного имущества может привести к нарушению жилищных прав несовершеннолетних. В связи с этим ООиП вправе включить в текст постановления обязательное условие о погашении остатка ссудной задолженности перед ПАО «Сбербанк» за счет средств покупателя до момента государственной регистрации перехода права собственности либо обеспечить одновременное снятие записи об ипотеке и регистрацию сделки через безопасные расчеты.
Алгоритм действий при продаже залоговой недвижимости в СберБанке:
1. Подача заявки на консультацию
Онлайн: зайдите в веб-версию СберБанк Онлайн, нажмите «Все продукты» → выберите категорию «Кредиты» → раздел «Финансовые трудности» → пункт «Продажа долга». Нажмите кнопку «Заявка на консультацию».
Офлайн: соберите необходимые документы и принесите их в центр ипотечного кредитования. После подачи онлайн-заявки сотрудник банка свяжется с вами для оказания консультации в течение 1 рабочего дня (с номера 900).
2. Ожидание обратной связи по заявке Дождитесь звонка или СМС от банка. Ответ поступит в течение 10 дней после обращения.
3. Поиск покупателя и организация сделки Вы можете продать жилую или нежилую недвижимость, которая находится в ипотеке или в залоге по кредиту на любые цели. Сделка должна проходить при участии сотрудника банка. Главное условие — покупатель должен перечислить деньги напрямую в счёт погашения вашего кредита.
4. Завершение сделки и расчеты Сценарий зависит от суммы вырученных средств:
Если денег достаточно для полного закрытия кредита: задолженность погашается полностью за счет средств покупателя, обременение снимается, сделка закрывается.
Если денег хватает только на частичное погашение: сумма идет в счет уменьшения основного долга. Оставшаяся часть задолженности сохраняется, а условия залога пересматриваются согласно новому остатку долга.
5. Подтверждение снятия обременения После того как кредит будет закрыт (полностью или частично), убедитесь, что банк инициировал процедуру снятия записи об ипотеке из Росреестра. Для этого может потребоваться получение справки о полном погашении обязательств.
Продать квартиру «здесь и сейчас», проигнорировав маткапитал, нельзя — такая сделка ничтожна (ст. 168 ГК РФ) и влечет риск уголовного преследования по ст. 159.2 УК РФ. Единственный легальный путь — исполнить волю государства: сначала наделить детей правами в ипотечной квартире, затем получить согласование в органах опеки и только потом выходить на сделку с покупателем под защитой нотариального предварительного договора.
Скопировать ссылку
